Amortización del inmueble en alquiler: la deducción que más dinero te ahorra y que casi nadie aplica

Si tienes un piso en alquiler, la amortización del inmueble es probablemente el gasto deducible más grande que tienes derecho a aplicar. Un piso comprado por 200.000 euros puede generar más de 3.000 euros anuales en deducciones solo por amortización — sin que hayas pagado nada ese año. Sin embargo, según los datos de la propia AEAT, más de la mitad de los propietarios no la aplican o la calculan mal. Este error les cuesta entre 500 y 2.000 euros anuales de más en impuestos.

¿Qué es exactamente la amortización del inmueble?

La amortización fiscal es la manera que tiene Hacienda de reconocer que un bien se va desgastando con el tiempo. Aunque tu piso no se 'gaste' de forma visible, la ley reconoce que tiene una vida útil y te permite deducir una parte de su valor cada año. En el caso de inmuebles en alquiler, el porcentaje es del 3% anual sobre el mayor de estos dos valores: el valor catastral de la construcción (no del suelo) o el coste de adquisición de la construcción. Esta deducción no requiere pagar nada — es un apunte contable que reduce tu base imponible directamente.

Cómo calcular la amortización paso a paso

El cálculo tiene tres pasos. Primero, obtén el valor catastral total y la proporción que corresponde a la construcción (suele estar en el recibo del IBI — busca 'valor construcción' y 'valor suelo'). Segundo, calcula el coste de adquisición de la construcción: si compraste el piso por 200.000€ y el valor catastral indica que el 60% es construcción, el valor de construcción sería 120.000€. Tercero, aplica el 3%: 120.000€ × 3% = 3.600€ de amortización anual deducible. Usas el que sea mayor entre el valor catastral de construcción y el coste de adquisición de construcción. En pisos comprados en ciudades con alto valor de mercado, casi siempre es mayor el coste de adquisición.

¿Y si no sé cuánto vale la construcción respecto al suelo?

Si no tienes claro el desglose, puedes acudir al valor catastral. En el recibo del IBI aparece el valor catastral total y la proporción entre construcción y suelo. También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro (catastro.meh.es). Como referencia orientativa, en zonas urbanas la construcción suele representar entre el 50% y el 70% del valor catastral total, aunque varía mucho según la antigüedad del edificio y la ciudad.

¿Cuánto me ahorro realmente?

Depende de tu tramo de IRPF y del valor de tu inmueble. Un ejemplo real: piso comprado por 180.000€, valor de construcción 100.000€, amortización anual 3.000€. Si tu tramo marginal es el 30%, te ahorras 900€ al año. Si estás en el 37%, el ahorro es de 1.110€. Y esto se acumula año a año durante los 33 años que dura el período máximo de amortización. Son más de 25.000€ de ahorro fiscal a lo largo de la vida del alquiler — sin hacer nada más que aplicar la deducción correctamente.

Qué pasa si no he aplicado la amortización en años anteriores

Mala noticia: no puedes reclamar la amortización de años anteriores si no la aplicaste. La ley dice que la amortización es deducible en el ejercicio en que corresponde, no en ejercicios posteriores. Sí puedes empezar a aplicarla desde este año en adelante. Si crees que en años anteriores no la aplicaste correctamente, puedes presentar una declaración complementaria dentro del plazo de prescripción (4 años), aunque esto requiere asesoramiento de un profesional fiscal.

Preguntas frecuentes

La amortización del inmueble es, junto con la reducción del 50%, la herramienta fiscal más poderosa para un propietario que alquila. Muchos propietarios la ignoran por desconocimiento o porque nadie se la ha explicado claramente. Si tienes un piso en alquiler y no estás aplicando la amortización, estás pagando de más a Hacienda cada año. Empieza a aplicarla desde ya — y si tienes dudas sobre el cálculo exacto con tus datos reales, RentaBase lo calcula automáticamente en cuanto introduces el precio de compra y el valor catastral.

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