Derrama de mejora: por qué no es gasto deducible y cómo amortizarla al 3% anual

Una de las confusiones más caras en la declaración del alquiler es tratar las derramas de mejora como si fueran gastos de conservación. No lo son. La diferencia entre 'conservación' y 'mejora' cambia completamente el tratamiento fiscal: lo primero se deduce íntegramente en el año, lo segundo se amortiza durante décadas. Aplicar mal este criterio puede costarte una liquidación paralela de Hacienda 18 meses después con intereses y posible sanción. Te explicamos cómo distinguirlos y aplicar cada uno correctamente.

Diferencia entre conservación y mejora según Hacienda

Conservación y reparación (Art 13 RIRPF): obras destinadas a mantener el inmueble en uso, restituir su estado original, reparar deterioros. Ejemplos: pintar la fachada que estaba descascarillada, sustituir tuberías corroídas por otras del mismo material, reparar la cubierta dañada. Son deducibles íntegramente en el año en que se pagan. Mejora o ampliación: obras que incrementan la capacidad, productividad o vida útil del inmueble, o lo transforman. Ejemplos: instalar ascensor donde no había, añadir aislamiento térmico nuevo, instalar paneles solares, ampliar terraza cubriéndola con cristal. NO son deducibles como gasto del año: se amortizan al 3% anual durante 33 años aproximadamente, igual que el propio inmueble.

Por qué la diferencia es tan importante fiscalmente

Imagina que pagas 3.000€ de derrama por la mejora del ascensor. Si lo tratas como conservación, deduces 3.000€ ese año y te ahorras 900€-1.200€ en impuestos (según tu tramo marginal). Si lo tratas correctamente como mejora, deduces 90€ al año durante 33 años (3.000€ × 3%) — el ahorro fiscal total es el mismo (1.000€ aprox) pero repartido en 33 años. La tentación de tratarlo como conservación es enorme porque acelera el ahorro, pero el criterio de Hacienda es claro y el cruce automático con las certificaciones de la comunidad puede detectar la incoherencia.

Cómo identificar si tu derrama es mejora o conservación

Lee el acta de la junta de la comunidad donde se aprobó la obra. Las palabras clave que indican mejora: 'instalación nueva', 'sustitución por modelo superior', 'ampliación', 'modernización energética', 'incorporación de elementos no existentes', 'nueva instalación de'. Las palabras clave que indican conservación: 'reparación de', 'restitución', 'mantenimiento', 'sustitución por elemento equivalente', 'puesta a punto'. Si la obra cambia algo que ya existía por algo equivalente, suele ser conservación. Si añade algo nuevo o mejora sustancialmente lo existente, es mejora. En caso de duda, pide al administrador de la comunidad que te indique el desglose técnico.

Cómo aplicar la amortización al 3% en tu IRPF

Si has pagado una derrama de mejora, debes registrar el importe como adición al coste de adquisición del inmueble para futuras amortizaciones. En la práctica, en tu declaración del IRPF: el primer año aplicas 3% sobre el importe de la derrama (ej. 3.000€ × 3% = 90€ deducibles ese año); los años siguientes, aplicas 3% sobre la misma base hasta que se complete la amortización (33 años aprox). Si tienes varias derramas de mejora a lo largo del tiempo, suma todas a la base de amortización y aplica el 3% sobre el total acumulado. Mantén siempre los justificantes de pago y las actas de junta como soporte documental.

Casos típicos y cómo tratarlos

Ascensor nuevo (no había antes): mejora pura. Amortización 3% durante 33 años. Sustitución de ascensor obsoleto por uno nuevo: criterio mixto. Una parte se considera conservación (sustitución del existente, deducible en el año), otra mejora (modernización tecnológica, amortización). El desglose lo proporciona el administrador. Pintar fachada exterior: conservación. Deducible íntegramente. Rehabilitación energética con aislamiento térmico nuevo: mejora. Amortización 3%. Reparación de filtraciones del tejado sin cambiar la cubierta: conservación. Deducible. Instalación de paneles solares en la comunidad: mejora pura. Amortización 3%. Cambio de la instalación eléctrica obsoleta por una más potente con punto de carga vehículos: mejora (capacidad ampliada). Amortización 3%.

Preguntas frecuentes

La distinción entre derrama de conservación y derrama de mejora es uno de los puntos donde más se equivocan los propietarios — casi siempre a favor del propietario, lo que Hacienda detecta rápido en cruces automáticos. El criterio práctico: si añade algo nuevo o mejora sustancialmente, es mejora y se amortiza al 3%. Si repara o restituye lo existente, es conservación y se deduce el año. Pide siempre acta de junta y desglose técnico al administrador, y guarda todo durante al menos 4 años.

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