Revisión anual de la renta: cuándo aplica el IPC, cuándo el IGC, y cómo notificarlo al inquilino

Hasta hace pocos años, la mayoría de contratos de alquiler de vivienda incluían una cláusula de revisión anual según el IPC y el propietario aplicaba ese índice de forma casi automática. Las nuevas reglas introducidas por la Ley 12/2023 (Ley de Vivienda) han cambiado el panorama: ya no se puede aplicar el IPC libremente en vivienda habitual, existe un nuevo índice (IGC) como tope, y la revisión exige pacto expreso en el contrato. Aplicar mal una revisión hoy puede invalidarla y exponerte a la devolución de las cantidades cobradas en exceso.

Qué ha cambiado con la Ley 12/2023

Antes de mayo 2023, el alquiler de vivienda se revisaba anualmente según el IPC general por defecto si el contrato así lo preveía. La Ley 12/2023 establece varios cambios significativos: para contratos nuevos (firmados después del 25 de mayo 2023) la revisión debe estar pactada expresamente en el contrato y no puede superar el tope que fije el Gobierno cada año; en 2024-2025 ese tope ha sido del 2% para grandes tenedores y del IGC para pequeños propietarios; a partir de 2026 entra un sistema nuevo basado en el IGC publicado por el INE; los contratos antiguos mantienen sus reglas siempre que la revisión esté expresamente pactada.

Cuándo aplicas IPC, IGC o nada

Caso 1: contrato firmado antes del 25 mayo 2023, cláusula de revisión IPC. Aplicas IPC del mes anterior a la fecha aniversario salvo que la revisión legal vigente imponga un tope inferior. Caso 2: contrato firmado entre 25 mayo 2023 y 31 diciembre 2024, cláusula de revisión general. Aplicas el menor entre IPC y el tope legal del año (2% en 2024 para grandes tenedores, IGC en otros casos). Caso 3: contrato firmado en 2025 o 2026, cláusula de revisión expresa. Aplicas el IGC (Índice de Garantía de Competitividad) según la fórmula que publica el INE. Caso 4: contrato sin cláusula expresa de revisión. NO puedes revisar nada — la renta queda congelada hasta nueva firma o renovación con cláusula nueva.

Cómo aplicar la revisión paso a paso

Primero, identifica la fecha aniversario del contrato (suele ser el día y mes de la primera mensualidad). Segundo, consulta el índice aplicable: para IPC, ve a la web del INE (www.ine.es) → IPC → consultar el índice del mes anterior a tu aniversario; para IGC, el INE lo publica mensualmente con la misma metodología. Tercero, calcula el incremento: si el IPC interanual es del 3,2% y tu alquiler es 1.000€, la nueva renta sería 1.032€/mes. Cuarto, aplica el tope legal del año en curso si lo hay (no superes el límite). Quinto, notifica al inquilino por escrito con al menos un mes de antelación a la fecha aniversario explicando: cláusula contractual aplicada, índice de referencia con su fecha, cálculo detallado, nueva renta mensual.

Cómo notificar la revisión al inquilino correctamente

La notificación debe ser por escrito (email vale si tienes acuse) y con un mes de antelación mínimo. Modelo básico: 'Conforme a la cláusula X del contrato de fecha Y, le notifico la revisión anual de la renta correspondiente a la fecha aniversario [día/mes/año]. Aplicando el [IPC/IGC] interanual del mes [mes/año], que es del [X,X]%, sobre la renta vigente de [N]€, la nueva renta mensual a partir del [día siguiente al aniversario] será de [N+X]€. Esta revisión cumple con el tope legal establecido en [norma aplicable]'. Conserva copia de la notificación y el acuse de recibo. Si el inquilino no responde, la revisión es válida igualmente desde la fecha de aniversario.

Errores comunes que invalidan la revisión

Notificar tarde (después del aniversario o sin la antelación mínima de 1 mes): pierdes la subida de ese año entero. Aplicar índice incorrecto (IPC general cuando la ley exige IPC vivienda, o IPC cuando ya tocaba IGC): la subida es nula y deberías devolver lo cobrado de más. Superar el tope legal sin saberlo: en 2024 muchos propietarios aplicaron IPC del 3-4% cuando el tope era 2% — esos contratos están expuestos a reclamación del inquilino con devolución de hasta 4 años. No tener cláusula expresa de revisión en el contrato: la renta queda congelada por ley, no puedes revisar aunque el inquilino te firme un papel diciendo que acepta — la ley es imperativa. Olvidar conservar prueba de la notificación: en caso de disputa judicial, sin prueba de notificación no hay revisión.

Preguntas frecuentes

La revisión anual del alquiler ha dejado de ser un trámite automático para convertirse en una operación con margen estrecho de error. Cláusula expresa en contrato, índice correcto del año, tope legal vigente y notificación por escrito con antelación de un mes son los cuatro elementos imprescindibles. Si cualquiera falla, pierdes la revisión o expones la ya aplicada a reclamación. Programa cada aniversario con tiempo y documenta cada paso — la trazabilidad es tu mejor protección.

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