Reducción del 50% al 90% en el alquiler: cuándo aplica y cómo no perderla

Uno de los aspectos más ventajosos del alquiler de vivienda habitual en España es la reducción del rendimiento neto. Esto significa que no tributas por todos los ingresos del alquiler, sino solo por una parte. Con la Ley de Vivienda de 2023 (en vigor desde el 26 de mayo de 2023), el sistema cambió y ahora hay cuatro porcentajes posibles: 50%, 60%, 70% y 90%. Saber cuál te corresponde puede significar una diferencia de miles de euros en tu declaración.

El caso general: reducción del 50%

Si tu contrato de alquiler se firmó a partir del 26 de mayo de 2023 y es para vivienda habitual del inquilino, tienes derecho a una reducción del 50% sobre el rendimiento neto. Esto significa que si tu rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles) es de 10.000€, solo tributarás por 5.000€. Para los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, se mantiene el régimen transitorio con una reducción del 60%, que era el porcentaje anterior a la ley. Esta diferencia es importante: si tienes un contrato antiguo, la reducción es mayor.

Reducción del 60%: vivienda rehabilitada

Si realizaste obras de rehabilitación en el inmueble en los dos años anteriores a la firma del contrato, puedes aplicar una reducción del 60% en vez del 50%. La clave está en la definición de rehabilitación: no vale cualquier reforma. Hacienda considera rehabilitación cuando el coste supera el 25% del precio de adquisición del inmueble (sin contar el suelo). Son obras importantes de estructura, fachada, cubiertas o instalaciones generales. Una reforma de cocina o baño generalmente no llega a ese umbral.

Reducción del 70%: zona tensionada o inquilino joven

Hay dos supuestos que dan derecho al 70%. El primero: el inmueble está en zona de mercado residencial tensionada y es la primera vez que lo alquilas (o lo alquilas por primera vez en esa zona tensionada). El segundo: el inquilino tiene entre 18 y 35 años y el inmueble está en zona tensionada. Ojo: estos no son requisitos alternativos que puedas elegir libremente — para el 70% necesitas que se cumpla la condición de zona tensionada en todos los casos. Sin zona tensionada declarada, no hay 70%.

Reducción del 90%: la más generosa y la más difícil

La reducción máxima del 90% requiere tres condiciones simultáneas: que el inmueble esté en zona de mercado residencial tensionada, que sea un nuevo contrato con el mismo inquilino o un nuevo inquilino, y que la renta sea al menos un 5% inferior a la del contrato anterior. Es decir, no solo tienes que estar en zona tensionada — también tienes que haber bajado el alquiler respecto al contrato anterior. Esta reducción está pensada para incentivar que los propietarios bajen precios en zonas de alta demanda.

Qué documentación necesitas para justificar la reducción

Para el 50% y 60%: el propio contrato de arrendamiento con fecha posterior al 26/05/2023 y la acreditación de que es vivienda habitual del inquilino (basta con que así conste en el contrato). Para el 60% por rehabilitación: facturas de las obras y el proyecto o certificado que acredite que superan el 25% del valor de adquisición. Para el 70% y 90%: además de lo anterior, necesitas acreditar que el municipio ha sido declarado zona tensionada (lista pública de la AEAT) y, para el 90%, el contrato anterior con la renta que constaba.

Preguntas frecuentes

Las reducciones del IRPF por alquiler de vivienda habitual son una de las ventajas fiscales más importantes para el propietario español. La mayoría aplica el 50% o el 60% sin plantearse si podría optar a más. Si tu piso está en una zona tensionada y tienes o vas a tener un inquilino joven, la diferencia entre el 50% y el 70% puede ser de 500 a 1.500 euros anuales. Vale la pena revisar. RentaBase detecta automáticamente el porcentaje de reducción que te corresponde según los datos de tu contrato y la zona de tu inmueble.

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