Alquiler de local comercial a empresa: la retención del 19% que tu inquilino debe practicarte

Cuando alquilas un local comercial, oficina, almacén o nave industrial a una empresa o autónomo, la operación está sujeta a retención del 19% que debe practicarte el inquilino en cada pago mensual. Esta retención no es opcional ni negociable: es una obligación legal del arrendatario establecida en el Art 75 del Reglamento del IRPF. Para ti como propietario, es importante entender cómo funciona porque afecta a tu flujo de caja mensual y a cómo presentas tu declaración del IRPF anual.

Cómo funciona la retención del 19% mes a mes

Imagina que alquilas un local por 1.500€ al mes. El inquilino empresa NO te paga 1.500€: te paga 1.215€ (1.500 - 19% de 1.500 = 1.500 - 285). Los 285€ restantes los retiene y los ingresa en Hacienda trimestralmente mediante el modelo 115. Al final del año, esos 285€ × 12 = 3.420€ ya están en Hacienda a tu nombre como pagos a cuenta de tu IRPF. Cuando presentes el modelo 100 en junio, declararás los 1.500 × 12 = 18.000€ como ingreso íntegro, restarás todos los gastos deducibles, calcularás la cuota correspondiente, y descontarás los 3.420€ ya retenidos. Lo que quede es lo que pagas (o lo que te devuelven).

Quién está obligado a retener (y quién no)

Están obligados a practicar retención: sociedades mercantiles (SL, SA, etc.), autónomos en estimación directa o módulos, asociaciones y fundaciones con actividad económica, administraciones públicas, comunidades de bienes con actividad económica. No están obligados: particulares que alquilan para uso personal (no actividad), arrendatarios con rentas anuales muy bajas en algunos casos específicos. La regla práctica: si tu inquilino emite facturas (es una empresa o autónomo) y alquila para uso de actividad económica (local, oficina, almacén), retiene. Si es una persona física que alquila tu local como espacio personal, no retiene.

Cómo verificar que tu inquilino está reteniendo correctamente

Tres pasos para asegurarte: primero, revisa que el importe que recibes coincida exactamente con el 81% del alquiler pactado (1.500€ × 0,81 = 1.215€); si recibes 1.500€ enteros, tu inquilino NO está reteniendo y eso es un problema. Segundo, pide trimestralmente copia del modelo 115 que tu inquilino presenta a Hacienda — ahí debe aparecer tu NIF y el importe retenido en ese trimestre. Tercero, en enero pide el modelo 180 anual donde se consolida toda la retención del año. Si encuentras discrepancias, exige rectificación inmediata.

Qué hacer si tu inquilino no retiene o lo hace mal

Si tu inquilino no retiene cuando debería, ambos tenéis problema: él por incumplir su obligación (sanciones de 150€ a 20.000€), tú porque tus pagos a cuenta no están en Hacienda y al hacer la declaración tendrás que pagar todo el IRPF de golpe sin descuentos. Primera acción: comunícale por escrito que está obligado a retener citando el Art 75 RIRPF. Si insiste en no retener, considera tres opciones: aceptarlo y prepararte para pagar todo el IRPF en junio sin pagos a cuenta; rescindir el contrato si no se regulariza; denunciarlo a Hacienda como último recurso (esto cierra la relación comercial pero te protege ante una inspección).

¿Y si vendo el local a mitad de año?

La obligación de retención cesa el día que dejas de ser propietario. Si vendes el local el 15 de junio, las retenciones de enero a junio quedan en Hacienda a tu nombre y las restarás en tu IRPF del ejercicio. El nuevo propietario comienza a recibir retenciones desde el 16 de junio en adelante, y será él quien las descuente en su declaración. El inquilino debe ser informado del cambio de propietario para emitir el modelo 180 correctamente al final del año, con dos beneficiarios distintos (tú y el nuevo dueño) en la parte proporcional.

Preguntas frecuentes

La retención del 19% es una pieza obligatoria del alquiler de local a empresa que afecta a tu cashflow mensual pero no a tu beneficio final: lo que retiene el inquilino es un anticipo de tu IRPF que recuperas al hacer la declaración. Mantener una relación clara con el inquilino sobre cómo se está aplicando la retención, pedirle modelo 115 trimestral y modelo 180 anual, y verificar que los importes son correctos son las tres rutinas que te evitan sorpresas en junio. Si todo está bien estructurado, la retención es solo gestión, no coste.

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